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物业管理企业
全方位物业管理顾问服务工作内容
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甲方:           物业管理有限公司

乙方:北京支点物业管理顾问有限公司

乙方为甲方提供“全方位物业管理顾问服务”的工作内容主要包括但不限于以下范围:

一、物业管理专业培训      

二、投标

三、制定(或优化)物业管理方案

四、拟定(或审查)合同

五、代办住宅专项维修资金的使用

六、追缴欠费

七、物业(收益性物业)经营管理

八、法律事务

九、甲方交办的其他物业管理事项

分述如下:

一、物业管理专业培训

培训分为入职培训、操作员工的知识和能力培训、管理层员工的知识和能力培训、专题培训。其中,重点是专题培训,课题主要包括:

课题1物业管理相关法律、法规知识及运用

培训内容:物业管理有关法律、法规、地方性行政法规和规章、部门规章、其他规范性文件(精准解读与物业管理相关部分并形成体系),剖析物业服务企业目前遇到的棘手问题并指导解决办法。

    课题2收费及欠费追缴

    培训内容:收费的法律依据、追缴欠费和收费的违法手段及其法律责任风险、住改商的收费倍率。

    课题3合同(或协议)的签订及风险防范

    培训内容:合同法、合同的拟定(或审查)、物业管理常用合同。

课题4、企业规章制度

培训内容:劳动法律法规、公司规章制度体系、评价指标体系、员工的考核与奖罚。

课题5水电能耗漏洞及盗用的防范与补偿

    培训内容:水电供用有关法规和文件、水电能耗的计量及查检方法、盗用能耗的法律责任及追偿。

    课题6物业项目的档案材料管理

    培训内容:档案管理法规、物业及业主档案资料管理、安全及保密性措施。

    课题7住宅专项维修资金的使用

培训内容:住宅专项维修资金的管理和使用原则、列支范围、审批及使用程序。

课题8物业服务企业疑难问题解析 

培训内容:就学员提出的问题逐一剖析,答疑解惑,指明解决问题的方法、程序或步骤,指导企业解决所面临的具体问题。

二、投标

1、项目风险评估;

2、登记并取得招标文件;

3、编制投标文件(标书)

拟定相应文件,包括:投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求的如各项规章制度等其他材料(其中的财务报表由甲方财务部门编制);

4、送交投标文件;

5、接受招标方的资格审查;

6、参加开标、唱标、现场解答;

7、签约(即签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》)。

三、制定(或优化)物业管理方案

1、设计管理模式

根据物业服务企业的规模、管理物业的数量及档次、客户需求、发展目标等因素,科学设置“成本收益合理、精干、高效、灵活”的企业模式。

2、确定组织架构及各部门的职责

1)科学设置组织架构;

2)明确各部门的权利和职责,规定运作程序及流程。

3、编制人员的配备

1)人员编制,包括各类、各部门、各岗位的人员编制与专业素质要求;

2)员工培训,包括培训内容、计划、方式、目标与管理。

4、确定物业管理的服务内容

1)根据甲方的服务要求和标准,编制物业服务的内容,制定工作程序及要求;

2)做好工作计划,分为三个阶段:筹备期、交接期、正常运作期;

3)制定《突发事件应急预案》,主要有:火灾、燃气泄露、电梯故障、电力故障、浸水漏水、交通意外、治安案件、刑事案件、自然灾害(地震、洪水、台风)、恶劣天气等。

5、制定《管理制度》体系

1)公众制度,包括精神文明建设、物业接管验收管理、入住管理、装修管理、消防管理、电梯使用管理、共用设施维护管理、临时用水电管理、清洁卫生及垃圾处理管理等;

2)内部管理制度,包括岗位职责、员工考勤、行政管理、财务管理、客户服务、工程技术管理、安防管理、环境管理等。

6、档案资料的建立与管理

采取系统、科学的方法进行收集、分类、储存和利用,其中的“分类”应严格按照建设部《关于修订全国物业管理示范大厦及有关考评验收工作的通知》的标准执行。特别要注意保密性的管理措施。

7、建立评价指标体系与制定达标措施

1)物业管理质量指标,包括设备设施完好率、客户投诉处理率、业主或客户满意率、专业培训合格率、责任事故发生率等;

2)经济效益指标,包括出租率、当年收费率、陈欠费用收费率、成本利润率、较上年节约成本费率等;

3)根据具体情况,制定出合法、高效的达标措施。

四、拟定(或审查)合同

1、常用合同或协议

1)《前期物业服务合同》

2)《物业服务合同》

3)《停车管理服务合同》

4)《电梯保养维修合同》

5)《保安服务合同》

6)《清洁承包合同》和《垃圾清运合同》

7)《绿化种植及维护合同》

8)《公众责任保险合同》

9)《广告位租赁合同》

10)《房屋租赁合同》

11)《装饰装修管理服务协议》

12)《供水供电有偿委托合同》

13)《劳动合同》

14)《特约服务合同》

15)其他协议,包括:内部承包经营协议、加盟合作协议等。

2、拟定合同应达到的标准

1)主体适格,意思表示真实,条理清晰,言简意赅;

2)形式规范,内容不违反法律禁止性规定;

3)权利义务明确,合理规避风险;

4)节约成本、操作性强,确保甲方的合同权益最大化。

五、代办专项维修资金的使用

1、起草《专项维修资金使用建议书》等必须的材料;

2、指导项目负责人会同相关部门组织实施“业主通过率”等法定程序;

3、指导组织实施使用方案;

4、完备有关材料向房地产主管部门或业委会报送材料及备案工作,申请列支;

5、直至专户管理银行划转至维修单位。

六、追缴欠费

1、物业服务费

2、供暖费

3、水电费

4五倍以下“住改商”物业费

5、其他应收及代收费用

七、物业(收益性物业)经营管理

收益性物业的类型主要包括:写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

根据物业类型及经营管理的类别,编制有关文件,包括:

1、编制《物业正常使用(或运行)管理方案》

2、编制《经营方案》(具体包括:租赁管理、成本管理、合同与风险管理、财务管理与绩效评价等方案)

八、法律事务

1、物业服务合同纠纷

2、新老物业公司交接纠纷

3、停车管理合同纠纷

4、保安服务合同纠纷

5、劳动合同纠纷(包括工伤纠纷)

6、业主对社区共有部位及共用设施设备方面的知情权纠纷

7、房屋租赁纠纷

8、损害赔偿纠纷

9、与开发建设单位的纠纷

10、其他有关物业管理纠纷

九、甲方交办的其他物业管理事项

【说明:甲方可根据实际需要选择适用以上顾问服务具体事项。】

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